Imóvel pode ser penhorado para pagar dívida condominial

A 4ª turma do STJ decidiu nesta quinta-feira, 21, a possibilidade de que imóvel residencial seja penhorado para garantir o pagamento de dívida condominial decorrente de ação de indenização por fato anterior à aquisição do bem.

O caso foi relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, cujo voto foi acompanhado à unanimidade pelo colegiado.

Um homem foi atingido pela queda de reboco e partes do edifício que se desprenderam da fachada, sofrendo lesão. Ajuizada a ação indenizatória contra o condomínio e fixada a indenização, na fase de execução ele acionou os condôminos para que fizessem parte do cumprimento de sentença.

Em embargos de terceiro, a autora do recurso especial sustentou que adquiriu o imóvel posteriormente ao acidente e que, além do mais, trata-se de bem de família, que não poderia ser penhorado. O acórdão recorrido definiu que o bem poderia ser constrito.

Solidariedade condominial

Analisando o caso, primeiro o relator Salomão considerou que a condômina é corresponsável pela dívida cuja execução decorre de fato anterior à aquisição e deu ensejo à penhora de sua unidade.

Apontou S. Exa. que não há na legislação qualquer ressalva acerca da obrigatoriedade da contribuição de todos os condôminos para as despesas. Além disso, toda a doutrina esclarece que as despesas de condomínio incluem outros títulos, como a responsabilidade por indenizações, tributos, seguros, despesas ordinárias, etc.

Assim, o título judicial, decorrente de ação por danos sofridos por terceiros pela má conservação do prédio, deve ser arcado, ainda mais levando-se em conta o princípio da solidariedade condominial, “um dos pontos mais importantes da obrigação do condômino, contribuir com sua quota-parte para a existência do condomínio”.

O ministro citou julgado da 3ª turma do STJ que reconheceu a possibilidade de redirecionamento da execução para os condôminos, ainda que como medida excepcional, quando se esgotaram as possibilidades de satisfação do crédito com relação ao condomínio.

Penhora

Salomão citou o art. 3º, IV, da lei 8.009/90, segundo o qual a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: "para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.”

A doutrina aponta, ressaltou, que a exceção à impenhorabilidade se justifica por serem as contribuições condominiais obrigações propter rem.

Conforme o ministro, em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente, em detrimento dos demais.

"Ademais, se o fundamento para o redirecionamento da execução é a natureza propter rem da dívida, seria contraditório não permitir a constrição do bem do condômino em situações que refletem exatamente a hipótese de exceção da norma da impenhorabilidade.”

O ministro ainda considerou, segundo o precedente da 3ª turma, a necessidade de se penhorar as rubricas do próprio condomínio antes de partir para os bens pessoais dos condôminos, observada a quota-parte de cada um, mas o acórdão recorrido assentou que o condomínio executado não dispunha de reservas financeiras para satisfazer o pagamento. Além disso, a própria executada não apontou alternativa.

Assim, negou provimento ao recurso especial da condômina.