Vida após a morte: como fazer a partilha de imóveis

No dia 7 de julho, o relógio parou para o jornalista Rogério Daflon. Ao travessar a Avenida Pinheiro Machado, em Laranjeiras, ele foi atropelado por um motoqueiro que fugiu sem prestar socorro. Após nove dias internado, ele morreu, deixando dois filhos. Não bastasse toda a dor da perda, a família começou uma saga pós-morte, com incontáveis idas a órgãos burocráticos nada amistosos em um momento tão delicado. Luciana Neiva, também jornalista e mãe dos dois filhos de Daflon, deu início ao inventário, que inclui um imóvel. A divisão dos bens, em si, seria simples para os herdeiros, não fossem a complicação dos processos legais e as altas despesas.

— A família fica desassistida nessa hora. São muitos gastos quando se dá entrada no inventário. Por isso, achamos melhor alugar o apartamento para cobrir as despesas. É preciso obter mil certidões e contratar advogado. Tudo isso leva muito tempo — diz Luciana.

Esta é a realidade de quase todos os que perdem alguém querido. O luto nem foi vivido e já começa a gincana burocrática. A morte não é o fim, ao menos para quem fica. Seja pelos cartórios e repartições públicas que não estão nem aí para a dor de quem está resolvendo a pendenga, ou pela briga entre familiares que sequer respeitam o momento, o inventário pode ser um processo que torna tudo ainda mais complicado e doloroso.

O primeiro passo

Quando alguém que é dono de imóveis morre, é preciso abrir inventário. Não havendo menores nem incapazes, e estando todos os interessados de acordo em relação à partilha, pode-se fazer o chamado inventário administrativo em um Cartório de Notas — o chamado extrajudicial. Caso contrário, será preciso fazer o processo judicialmente.

— O prazo de abertura é de 60 dias após o óbito para não pagar multa — explica o advogado especialista em direito imobiliário, David Nigri.

O também advogado Hamilton Quirino, especializado na área, acrescenta que, se houver testamento, será preciso requerer ao juiz a devida homologação do documento antes de dar início ao processo de inventário.

— Seja judicial ou extrajudicial, haverá um inventariante nomeado pelos demais herdeiros — diz o advogado.

Espólio e inventário

O inventário é o processo para a partilha dos bens, e a herança é a parte que cabe a cada um. Durante o processo existe o espólio, que nada mais é do que a reunião de todos os bens deixados pelo falecido, que farão parte do processo de sucessão hereditária, conforme explica o advogado Luiz Octávio Rocha Miranda, atuante em direito de família e imobiliário.

Casamento e usufruto

Miranda lembra que o inventário respeita o regime de bens do casamento do falecido. Se for de comunhão universal, por exemplo, o cônjuge terá direito a sua meação, ou seja: metade do patrimônio.

— No caso de comunhão parcial, a meação englobará os bens adquiridos durante o casamento a título oneroso. Isto porque os bens herdados ou doados exclusivamente pelo falecido não se incluem na meação.

Outra questão é o usufruto. Quirino esclarece que o usufruto pode ser instituído por um certo período ou de forma vitalícia . Neste caso, diz, o chamado “nu-proprietário”, que será o futuro dono do bem, não pode vender o imóvel e só tomará posse total quando a pessoa que tiver direito de usufruir a propriedade (e receber rendas de eventuais aluguéis) morrer ou renunciar ao seu direito de usufruto.

Documentos

Segundo Miranda, entre os documentos que a família deve separar estão: certidões de óbito e de casamento do falecido e, dependendo do regime de bens, o pacto antenupcial; as certidões de nascimento ou casamento dos herdeiros e seus RGs e CPFs; documentos dos bens a serem inventariados, como escritura; extratos bancários do dia do falecimento, aplicações financeiras, notas fiscais de compra de bens móveis e outros.

Custos

Caso o inventário não seja aberto em dois meses após a morte, será cobrada taxa de 10% a 20% sobre o imposto de transmissão devido. Acertado isso, há as custas judiciais ou do cartório de notas, além da taxa cobrada pela transmissão do imóvel, que, segundo Quirino, é a despesa mais alta: varia de 4% a 8% do valor dos bens.

— A mesma base de valor, atualizada na época do inventário, servirá como referência para a escritura pública ou o inventário judicial.

Além disso, há o custo do advogado, que, dependendo do prazo e do tipo de processo também pesa muito no bolso.

Imóvel pode ser alugado

Como os custos para o inventário costumam ser altos, é comum que a família use o próprio imóvel para custear esses gastos. Uma opção é pôr para alugar, como Luciana Neiva e os filhos fizeram. A outra é passar adiante, mas, no caso da venda, há alguns pormenores.

O advogado Hamilton Quirino explica que pode haver promessa de venda ou cedimento de direitos hereditários durante o processo de inventário, mas que a escritura definitiva só poderá ser feita após o registro da partilha no Cartório do Registro de Imóveis do inventário, ou mediante alvará judicial prévio:

— A autorização judicial acontece, por exemplo, no caso de o inventário com vários bens e que os herdeiros têm dificuldade de pagar os encargos e o imposto de transmissão. Neste caso, eles podem pedir o alvará para venda de um imóvel para custear o próprio inventário, e o valor ficará à disposição do juízo para as despesas. Depois da quitação, o valor será disponibilizado ao monte do espólio (que não é o inventariante nem os herdeiros) para posterior divisão proporcional aos herdeiros.

No caso do aluguel, Quirino esclarece que caberá ao inventariante assinar o contrato em nome do espólio, assim como prestar contas aos demais herdeiros.

Segundo o advogado Luiz Octávio Rocha Miranda, quem assina o contrato de locação é o inventariante que tem poderes de representação do espólio:

— Os valores apurados como aluguéis devem ser depositados em conta corrente em nome do espólio, para futura partilha.

Com o desembolso para as taxas e, muitas vezes, para os gastos mensais do imóvel, também é comum que os bens em inventário sejam anunciados a preços abaixo da média do mercado, para agilizar a venda.

Mas Quirino chama a atenção para não cair em ciladas, pois o inventário pode demorar muito, haver briga em família, entre outros entraves:

— É preciso consultar o processo de inventário, antes de iniciar o negócio de compra, pois há casos de demorada e difícil solução. Em geral, quando está tudo correto, não há problema na compra, desde que tomadas as devidas cautelas.