STJ valida penhora de bem de família dado em garantia de locação

A 2ª seção do STJ, sob a sistemática dos recursos especiais repetitivos (tema 1.091), estabeleceu a tese de que é válida a penhora do bem de família de fiador dado em garantia em contrato de locação de imóvel - seja residencial ou comercial -, nos termos do artigo 3º, inciso VII, lei 8.009/90.

Com o julgamento - que teve como base o entendimento firmado pelo STF no tema 1.127 -, os juízes e tribunais de todo país poderão aplicar o precedente qualificado em processos semelhantes.

"O fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa (Código Civil, artigo 1.228), pode afiançar, por escrito (CC, artigo 819), o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação", afirmou o ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos especiais analisados pela seção.

O magistrado explicou que a afetação do tema como repetitivo se deu pela necessidade de reanálise do precedente fixado no REsp 1.363.368 e do enunciado 549 da Súmula do STJ, segundo os quais é válida a penhora do bem de família de propriedade de fiador em contrato de locação.

Impenhorabilidade

Salomão lembrou que a lei 8.009/90 previu um rol de exceções à regra da impenhorabilidade do bem de família, entre as quais está a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação (artigo 3º, inciso VII, incluído pela lei 8.245/91).

Com base nesse cenário legislativo, afirmou o magistrado, as cortes superiores passaram a discutir se o fato de a locação ser residencial ou comercial teria impacto na regra de penhorabilidade do bem de família do fiador. Após vários julgamentos, em maio de 2022, o STF decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação - seja residencial, seja comercial (tema 1.127).

Nesse mesmo sentido, Salomão ressaltou que, de fato, a lei não distinguiu os contratos de locação para fins de afastamento de regra de impenhorabilidade do bem de família. O ministro observou, como também entendeu o STF, que não seria possível criar distinções onde a lei não o fez - sob pena de violar o princípio da isonomia no instituto da fiança, pois o fiador de locação comercial teria protegido o seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter o seu imóvel penhorado. 

Ainda segundo o relator, reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador, além de violar o princípio da autonomia da vontade negocial, geraria impacto na liberdade de empreender do locatário e no direito de propriedade do fiador, especialmente porque a fiança é a garantia menos custosa e mais aceita pelos locadores.  

"Afastar a proteção do bem de família foi o instrumento jurídico de políticas públicas de que o Estado se valeu para enfrentar o problema público da ausência de moradia e de fomento da atividade empresarial, decorrente das dificuldades impostas aos contratos de locação."

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