Justiça decide que ITBI deve ser em cima do valor arrematado

O mercado de leilão de imóveis está aquecido e tem permitido a compra de casas e apartamentos com grandes descontos. Apesar disso, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não vinha tendo abatimento. Agora, no entanto, a Justiça tem decidido que o valor do imposto deve considerar o preço de arrematação, e não o valor venal do imóvel, proporcionando economia aos contribuintes.

Os compradores de imóveis em leilão estão questionando judicialmente o valor de ITBI cobrado pelas prefeituras em cima do valor venal do bem, com alíquotas que variam de acordo com cada município (3% em São Paulo e 2% no Rio de Janeiro, por exemplo).

Esses contribuintes vêm conseguindo decisões favoráveis em, pelo menos, dez tribunais regionais do país, segundo um levantamento feito pelo escritório Sigaud Advogados e antecipado pelo jornal "Valor Econômico".

Somente no Rio de Janeiro, já houve seis decisões favoráveis entre 2016 e 2019. Para o advogado Bruno Sigaud, isso mostra que já há uma jurisprudência formada:

— As decisões são sempre favoráveis aos contribuintes, com unanimidade dos votos. As prefeituras têm recorrido, mas o STJ (Supremo Tribunal de Justiça) tem negado todos os pedidos. Podemos dizer que já há uma jurisprudência sobre isso.

Em uma decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ), a desembargadora Renata Machado Cotta sentenciou que o valor venal do imóvel é seu valor de venda, ou seja, o preço da arrematação, segundo a jurisprudência pacífica do STJ:

"Como cediço, o valor venal do imóvel é o seu valor de venda, que não se confunde com o valor de mercado do bem, uma vez que este é influenciado pelas regras da dinâmica da oferta e da procura, sendo incompatível com a segurança jurídica tributária. Nesse sentido, em se tratando de aquisição de imóvel por leilão judicial, o valor venal do imóvel, ou seja, o seu valor de venda, é o preço da arrematação, conforme jurisprudência pacífica do STJ. Desse modo, não merece prosperar a apelação do Município para que seja fixado como valor venal do imóvel o valor da sua avaliação judicial, mostrando-se correta a sentença ao considerar o valor da arrematação".

A recomendação dos advogados para os compradores de imóvel em leilão é não pagar o ITBI e entra com um mandado judicial para que o cálculo no cartório seja feito de maneira correta. No entanto, dessa forma, a pessoa fica sem a posse do imóvel até a resolução judicial, cujo prazo de tramitação depende de cada Vara. O processo, porém, não costuma ser muito longo.

Quem pagou o imposto nos últimos cinco anos tem direito à restituição do valor, podendo pedi-lo judicialmente, de acordo com o cálculo correto do ITBI. Esse processo, por sua vez, é bem mais demorado, segundo especialistas. Há também custos judiciais, mas o valor pago a menos de imposto pode recompensar.

— Os leilões está com grandes descontos, de até 50% do valor do imóvel. Vemos que, em geral, o valor devido é de 30% a 50% menor — afirmou Bruno Sigaud.