Aprovação de obras em assembleia de condomínio

Todo condomínio deve passar por benfeitorias. É normal aquele sentimento de que “as obras aqui nunca acabam”. Afinal, para manter o local sempre em dia, com boa manutenção, é importante que todos os cantos estejam bem cuidados, e isso demanda tempo e planejamento da gestão do local.

E, claro, para manter tudo em ordem, há a necessidade de investimento. Por isso, estar bem informado para realizar o processo de aprovação em assembleia, de forma correta e dentro da lei, é essencial. Assim evita-se problemas futuros e dores de cabeça, caso algum condômino venha questionar a legitimidade da benfeitoria aprovada.

O primeiro passo é identificar o tipo de obra ou benfeitoria a ser realizada, que, segundo o artigo 1.341 do Código Civil, pode ser cartacterizada como Necessária, Útil ou Voluptuária.

É com esses parâmetros - apesar de não serem os mais fáceis de interpretar - que a lei determina o quórum necessário para a aprovação em assembleia. A exceção são as obras emergenciais – essas devem ser feitas naquele momento, e podem inclusive serem requisitadas por moradores. Veja abaixo:

Obras necessárias

O que são? As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*

Exemplos:
 
- Pintura de fachada sem trocar a cor
- Impermeabilização de laje por causa de infiltração
- Reparos elétricos e hidráulicos
- Troca de para-raio, interfone, CFTV, etc.
- Restauração do jardim
- Instalação de corrimão em escadas de emergência
- Adequação do playground às normas da ABNT
- Obras de acessibilidade
- Modernização do sistema do elevador
- Substituição dos equipamentos de ginástica

Votação mínima:

- Se urgentes e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação
- Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia (50% + 1)
- Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos

Obras úteis

O que são? As que aumentam ou facilitam o uso da coisa

Exemplos:

- Instalação de coberturas no estacionamento
- Implantação e medição de água individual
- Instalação de sistema de segurança
- Instalação de grades no perímetro do condomínio
- Construção ou ampliação de sala de ginástica
- Obras para aumento da garagem
- Instalação de grupo gerador
- Compra de um novo equipamento de ginástica

Votação mínima:

Maioria de todos condôminos (50% + 1)

Obras voluptuárias

O que são? As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio

Exemplos:

- Restauração ou pintura da fachada com cor diferente
- Embelezamento da cabina do elevador
- Novo projeto paisagístico do jardim
- Reforma do salão de festas ou academia para deixar o espaço mais bonito
- Fechamento de varandas com projeto específico
- Substituição dos equipamentos de ginástica por novos modelos, caso os antigos estejam ainda em boas condições
- Decoração de áreas comuns

Votação mínima:

2/3 de todos condômino

Exemplos que merecem atenção

Não é sempre que a mesma obra será classificada da mesma maneira. Tudo vai depender do condomínio e das condições do local no momento da benfeitoria. Veja alguns exemplos abaixo:

Troca dos aparelhos da sala de ginástica: Se for apenas para substituir os atuais que não estão em boas condições, a benfeitoria é considerada necessária. Se for para trocar visando modernizar o local com equipamentos mais avançados, a melhoria é voluptuária

Reforma no salão de festas: Caso o local esteja em péssimas condições de uso, arrumá-lo e deixá-lo de acordo com as condições originais para o uso dos condôminos é uma benfeitoria necessária. Porém, se a obra tiver como objetivo deixar o local mais bonito, com acabamentos finos e mais caros, será considerada voluptuária

Implantação de sistema de gás: Quando houver legislação local sobre o assunto, a obra é considerada necessária. Mas se for da vontade dos condôminos instalar o sistema, a benfeitoria será útil

Impermeabilização da laje: Se houver um vazamento na área comum e que esteja comprometendo a estrutura, a obra é necessária. Se a situação for uma impermeabilização preventiva, a benfeitoria é considerada útil

Troca do projeto paisagístico do jardim: Se o local estiver sem condições de uso atual, pode ser uma melhoria necessária. Se for para apenas para deixá-lo mais bonito, será uma benfeitoria voluptuária.

Veja o que diz a Lei sobre aprovação de obras em condomínios

Código Civil, artigos 1341, 1342 e 1343

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Aumentos no orçamento que já fora aprovado

O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia?

Depende. Se o incremento de custo for alto, não emergencial e fugir ao escopo do projeto que fora aprovado, deve-se convocar nova assembleia para aprovação do custo extra.

Entretanto, em algumas situações, o síndico pode, sim, aprovar gastos extras caso a obra se mostre mais cara que o previsto. 

Uma delas é quando ocorre algum problema grave com a reforma e que, se o reparo não for feito, isso irá impactar negativamente no cotidiano dos moradores.

Por exemplo: se uma peça do elevador que seria trocada já danificou outras – caso não sejam repostas e recolocadas, o prédio ficaria sem elevador. Nesse caso, é possível aprovar as contas depois de contratar o serviço.

Outro caso é quando o síndico tem uma certa autonomia de gasto para a obra – uma certa “gordurinha”, que deverá estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, até 5% do valor da obra.

O síndico também pode investir sem aprovação prévia quando a obra é emergencial: um portão quebrado, ou um cano estourado que irá deixar os moradores sem água, podem ser consertados e depois ratificados.